انتقال مالکیت

اهمیت الزام به تنظیم سند رسمی در خرید و فروش مال غیر منقول، موضوع مورد بحث ما در این مقاله می باشد.

در مقوله ی املاک و اموال غیر منقول(مانند خانه یا زمین)، صاحب آن می بایست از نظر قانونی رسمیت داشته باشد.

مطابق قانون ثبت:

مالک برای آن که بتواند از ملک یا منفعت ملک خود بهره ببرد، باید آن را در دفتر املاک به ثبت برساند.

بعد از ثبت ملک، قانون کسی که ملک به نام او ثبت شده است را به رسمیت می شناسد.

در خرید و فروش و انتقال مالکیت، قانون فقط در صورت ثبت شدن این انتقال در دفاتر املاک، خریدار را به رسمیت می شناسد.

بنابرین صرفا انتقال مالکیت بدون ثبت، موجب نمی شود که خریدار از مزایای مالکانه ی ملک خود بهره مند شود.

اینجاست که به اهمیت الزام به تنظیم سند رسمی توسط فروشنده و خریدار پی می بریم.

اما آیا همیشه مراحل معامله به درستی انجام می شود و هیچ تخلفی در آن صورت نمی گیرد؟

آیا خریدار در شرایط خاص، توانایی اقامه دعوی مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی را دارد؟

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

معمولا طرفین معامله در قرارداد خود زمان و نحوه ی انتقال سند مالکیت را ذکر می کنند.

در شرایط عادی هر دوی آن ها در دفترخانه حاضر شده و مراحل ثبت انتقال مالکیت را انجام می دهند.

اما در بعضی موارد شرایطی پیش می آید که فروشنده از امضای معامله امتناع می کند.

ممکن است مالک از تعهدات ذکر شده در قرارداد سر باز زند و یا حتی به دلیل گذشت زمان فوت کرده باشد.

در این صورت است که خریدار با توجه به الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به دعوای آن اقدام می کند.

همچنین خریدار قبل از خرید ملک باید به این نکته توجه کند که مال غیر منقول در بازداشت و یا رهن بانک نباشد.

پس خریدار در این حالت حتما باید نسبت به دعوای فک رهن نیز اقدام کند.

لازمه انتقال مالکیت به خواهان، اثبات وقوع و صحت معامله می باشد.

به همین دلیل بعد از تقدیم دادخواست از سوی خریدار، دادگاه از وضعیت ملک استعلام می گیرد.

استعلام مورد نیاز از دادگاه ثبت گرفته می شود تا وضعیت آن مشخص شود.

در صورتی که مالک مال غیر منقول فقط یک نفر باشد، طرف دعوا فقط همان شخص بوده و خوانده نامیده می شود.

در این موارد کار دادگاه راحت تر بوده و مراحل رسیدگی به پرونده و صدور حکم نهایی سریع تر انجام می شود.

اما استثنائاتی نیز وجود دارد که شرایط پرونده را کمی پیچیده تر می سازد:

• وجود سلسله ی انتقالات
• تفکیک یا افراز نشدن ملک

سلسله انتقالات و عدم تفکیک ملک

سلسه ی انتقالات به این معنی و مفهوم است که:

مالک اصلی ملک را به خریدار انتقال داده و او نیز به شخص دیگری و به همین ترتیب به چند نفر انتقال داده می شود.

این مسئله در شرایطی است که هیچ سند رسمی ای ثبت نشده باشد.

در این صورت مالک رسمی طرف دعوا قرار می گیرد.

همچنین لازم است که سلسه ایادی اثبات شود تا دادگاه تصمیمات لازم را در مورد آن بگیرد.

مورد دوم عدم تفکیک یا افراز ملک می باشد که به آن می پردازیم.

خریدار در این حالت باید علاوه بر دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، تفکیک مورد معامله را نیز از دادگاه تقاضا کند.

در غیر این صورت بررسی این دعوی لغو شده و انجام نمی پذیرد.

حال دلیل رد این دعوی چیست؟

این که احتمال سلب شدن حق دیگر مالکین وجود دارد و باید مالکیت هر یک از افراد در ملک مشاع نیز مشخص شود.