بهترین وکیل دعاوی موجر و مستاجر | مشاوره حقوقی رایگان دعاوی موجر و مستاجر | وکیل دعاوی موجر و مستاجر در تهران

اگر موجر و مستاجر با یکدیگر به توافق برسند و بین آنها قراردادی به امضا برسد طبق قانون مستاجر موظف است مبلغی را به عنوان اجاره بها به موجر پرداخت کند. اجاره‌بها همان مبلغی است كه بايد مستأجر در زمان‌هاي معين به موجر پرداخت کند، که پرداخت آن باعث می شود تا مستاجر به عنوان مالک عین مورد اجاره شناخته شود.

همچنین رهن یا پول پیش نیز به عنوان بخشی از اجاره بها میان طرفین محاسبه می شود که در پایان مدت اجاره و پیش از تخلیه از طرف موجر به مستاجر بازگردانده می شود. به رهن، ودیعه نیز گفته میشود.

یکی از مهمترین نکات در تنظیم قرارداد‌های اجاره، قید مدت زمان اجاره در قرارداد است. که در غیر این صورت برابر ماده ۴۶۸ قانون مدنی قرار داد باطل است، زیرا به صراحت در متن ماده مذکور عنوان شده است که در اجاره، مدت زمان اجاره باید معین شود و در غیر این صورت، باطل است.

ماده ۴۶۸ قانون مدنی: در اجاره اشیاء، مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است.

طبق ماده ۴۹۴ قانون مدنی عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می‌شود. اگر پس از انقضاء آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف‌ خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگر چه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.

طبق ماده ۵۰۱ قانون مدنی اگر در قرارداد اجاره، مدت به طور صریح ذکر نشده باشد و مال‌الاجاره هم از قرار روز، ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود.

بر اساس قوانین فعلی حاکم بر قرارداد اجاره،  به محض پایان زمان قرارداد مستاجر باید ملک را تخلیه كند و اگر بعد از پایان مدت زمان اجاره مستأجر آن را در تصرف خود نگه دارد، باید حسب ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی، اجاره‌بهایی که اجرت‌المثل (اجاره‌بهای به‌روز) لقب دارد، بپردازد. البته اگر مستأجر مبلغی را به عنوان رهن نزد مالك داشته باشد، مطابق قانون، تخلیه و تحویل مورد اجاره، منوط به تحویل مبلغ رهن به مستأجر خواهد بود.

ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی: خواهان حق دارد ضمن تقدیم دادخواست یا در اثنای دادرسی و یا به طور مستقل جبران خسارات ناشی از دادرسی یا تاخیر انجام تعهد یا عدم انجام آن را که به علت تقصیر خوانده نسبت به اداء حق یا امتناع از آن به وی وارد شده یا خواهد شد، همچنین اجرت المثل را به لحاظ عدم تسلیم خواسته یا تاخیر تسلیم آن از باب اتلاف و تسبیب از خوانده مطالبه نماید. خوانده نیز می تواند خسارتی را که عمدا از طرف خواهان با علم به غیر محق بودن در دادرسی به او وارد شده از خواهان مطالبه نماید. دادگاه در موارد یادشده میزان خسارت را پس از رسیدگی معین کرده و ضمن حکم راجع به اصل دعوا یا به موجب حکم جداگانه محکوم علیه را به تادیه خسارت ملزم خواهد نمود. در صورتی که قرارداد خاصی راجع به خسارت بین طرفین منعقد شده باشد برابر قرارداد رفتار خواهد شد.
تبصره – ۱ در غیر مواردی که دعوای مطالبه خسارت مستقلا یا بعد از ختم دادرسی مطرح شود مطالبه خسارتهای موضوع این ماده مستلزم تقدیم دادخواست نیست.
تبصره – ۲ خسارت ناشی از عدم النفع قابل مطالبه نیست و خسارت تاخیر تادیه در موارد قانونی قابل مطالبه می باشد.

برابر ماده ۴۷۴ قانون مدنی مستاجر می‌تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگر آنکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد پس موجران در هنگام تنظیم قرار‌داد باید به این مهم توجه کافی داشته باشند که اگر قصد دادن چنین اجازه‌ای به مستاجر ندارند، در قرار‌داد‌های منعقد شده اشاره کنند که مستاجر حق اجاره مورد اجاره به غیر را به صورت کلی یا جزیی ندارد برای رعایت این شرط از سوی مستاجر، وی باید ضمانت اجرای حق فسخ در صورت عدم رعایت شرط را برای خود پیش‌بینی کند، بنابراین اگر چنین شرطی در قرارداد گنجانده نشود، مستاجر برابر قانون از حق اجاره به غیر برخوردار است.

تعميرات اساسی مثل بنایی و کارهایی مانند نصب آبگرمكن يا شوفاژ بر عهده مالک است اما هزینه هایی مانند کاغذ دیواری و نورپردازی كه برای استفاده بهتر از مورد اجاره است و همچنین هزینه‌های مربوط به شارژ ساختمان بر عهده مستأجر است، مگر آنكه در اجاره‌نامه خلاف آن قيد شود.

تاکید می شود که براي تنظيم قرارداد اجاره، باید دو نفر به عنوان شاهد، ذيل آن را امضا كنند تا طرفين از مزاياي قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ بهره‌مند شوند.

اگر هر یک از طرفین مایل به فسخ قرارداد باشند، باید یک یا دو ماه قبل اعلام کنند که در این صورت با تسویه حساب موجر و مستأجر قرارداد اجاره به پایان می‌رسد.

اگر موجر ادعا کند که از طرف مستاجر به مورد اجاره خسارتی وارد شده است یا اجاره بها یا هزینه شارژ و … پرداخت نشده است و در صورتی که در قرارداد هم  قید نشده باشد، موجر نمی تواند شخصا نسبت به برداشت مبالغ فوق از مبلغ ودیعه ای که نزد اوست اقدام کند. بلکه باید با دادن دادخواست به دادگاه عمومی میزان ضرر و زیان مورد ادعا را مطالبه کرده و پس از حکم قطعی، به دایره اجرا مراجعه کند تا مطالبات وی از مبلغ ودیعه کسر گردد و مابقی آن را به مستاجر بازگردانده شود.

در صورتیکه مستاجر اجاره بها را پرداخت نکند، یا با پایان یافتن مدت زمان اجاره ملک را تخلیه نکند و یا در صورت تخریب یا صدمه به مورد اجاره ، یا انتقال مورد اجاره به دیگری و… موجر می تواند با مراجعه به شوراي حل اختلاف، دادخواست تخلیه بدهد. شوراي حل اختلاف هم با احراز مالكيت يا ذي‌نفع بودن مؤجر دستور تخليه را صادر خواهد كرد. اگر موجر مبلغي به عنوان رهن از مستأجر دريافت كرده باشد ابتدا باید آن را به صندوق دادگستری واریز کرده تا حکم صادر شود. پس از ابلاغ حکم توسط مأموران به مستأجر، او موظف است ظرف مهلت مشخص شده که معمولاً بین سه تا هفت روز پس از ابلاغ حکم می باشد نسبت به تخليه اقدام كند.

در صورتی که مالک قرار داد اجاره را تنظیم نکند، و یا محل اجاره را بدون اطلاع و در نظر گرفتن حقوق مستاجر به دیگری واگذار کند، یا مبلغ رهن را در هنگام تخلیه بازنگرداند، خرابی های عمده محل اجاره را که به عهده مالک است را تعمیر نکند و … مستاجر می تواند به مراجع قانوني و قضايي مراجعه و دادخواهي كند.

اگر موجر بابت تضمین تخلیه ملک استیجاری چکی دریافت کند که در متن آن قید شود “بابت تضمین تخلیه ملک مورد اجاره است” یا “امانی بودن” ، این چک در ردیف چک مشروط قرار می گیرد و مشمول موارد کیفری در قانون صدور چک نمیباشد و صادرکننده چک قابل تعقيب کيفري نمی باشد.

1. برای دعاوی اجاره به دلیل پیچیدگی و وجود قوانین متعدد به فردی نیاز است که به تمامی قوانین مربوطه واقف باشد.
2. در قراردادهای غیرمنقول به دلیل مشکلات متعددی که می تواند بوجود بیاید و احکام و شرایط متعدد وخاصی که در قوانین اجاره وجود دارد بهتر است از بهترین وکیل دعاوی موجر و مستاجر کمک گرفت.
3. چگونگی و نحوه طرح دعوا در روند دادرسی از اهمیت بالایی برخوردار است و بنابراین برای اینکه دعوا در روندش دچار چالش نشود لازم است که موضوعات و دعاوی ملکی را به فردی که متخصص این امر است بسپاریم.
4. به دلیل وجود قوانین متعدد در حوزه ملکی این وکیل ملکی است که میداند کجا ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و تبصره های آن کاربرد دارد و کجا ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم. همچنین زمان مناسبی را برای بیان ادله ها و اظهارات در نظر می­گیرد تا حق موکلش ضایع نشود.

در دعاوی تخلیه عین مستاجره مواقعی که قرارداد اجاره توسط دو نفر شاهد امضا شده باشد زمان رسیدگی بسیار کوتاه می شود به طوری که بدون اینکه حتی جلسه تشکیل گردد،صرفا با دستور قاضی تخلیه انجام می شود.لیکن در صورتی که قرارداد اجاره توسط دو نفر شاهد امضا نشده باشد زمان رسیدگی طولانی تر خواهد بود چرا که نیازمند رسیدگی و صدورحکم می باشد.

1. تنظیم دادخواست و بیان خواسته خود در ستون دادخواست و شرح خواسته در متن دادخواست
2. کپی مصدق اوراق شناسایی و هویتی
3. کپی مصدق اجاره نامه تنظیمی فی ما بین طرفین
4. کپی مصدق اسناد مالکیت ضمیمه دادخواست شده